Wypowiedzenie umowy najmu

Nie zawsze umowa najmu może zostać rozwiązana za wypowiedzeniem. Warto ten fakt mieć na względzie, przy podpisywaniu umowy.
Jeżeli strona skorzysta z prawa wypowiedzenia to wówczas dochodzi do wygaśnięcia umowy najmu. Uprawnienie to przysługuje zarówno wynajmującemu jak i najemcy oraz może zostać zrealizowane także poprzez wytoczenie powództwa o eksmisję. Pamiętajmy jednak, że wypowiedzieć możemy umowę najmu zawartą tylko na czas nieokreślony.

Jakie są terminy wypowiedzenia? O powyższym mogą zadecydować strony, w razie braku wskazania w umowie terminów mają zastosowanie terminy przewidziane w kodeksie cywilnym. Wówczas, jeżeli jedna ze stron dokona wypowiedzenia umowy najmu w krótszym okresie czasu niż to przewiduje umowa, to i tak umowa najmu wygaśnie po upływie terminów ustawowych.

Bardzo często spotykam się z pytaniem czy istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, a w przypadku odpowiedzi twierdzącej, kiedy istnieje taka możliwość? W orzecznictwie sądowym oraz w doktrynie prawa problem ten przez lata był analizowany. Ostatecznie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007 stwierdził, że istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony z ważnych przyczyn, które określa umowa.

Obecnie art. 673 § 3 k.c. mówi o wypadkach wskazanych w umowie. Jak należy to rozumieć? Strony winny opisać w umowie sytuacje, które w przypadku ich zaistnienia uprawniają do jej wypowiedzenia. Zamieszczenie postanowienia o możliwości wypowiedzenia jest niewystarczające. Muszą tu być wskazane konkretne okoliczności. Głównie chodzi o zabezpieczenie interesów stron.

Sąd Najwyższy dopuścił także w uchwale składu 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 74/07, OSNC 2008, możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej przed 10 lipca 2001 r. na czas oznaczony w wypadkach określonych w tej umowie.

Lektura przepisów regulujących umowę najmu pozwala wysnuć wniosek, że mają one na celu ochronę słabszej strony umowy, którą zazwyczaj jest najemca lokalu mieszkalnego. Przede wszystkim ustawodawca ma na względzie ochronę i zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych najemcy.
Wskazać należy, że przepisy zawarte w kodeksie cywilnym stanowiące o umowie najmu zawartej na czas określony mają charakter bezwzględnie wiążący. Strony więc nie mogą w umowie inaczej określić powyższej kwestii. Pamiętajmy o tym przy konstruowaniu umowy. Jeżeli strony ustanowią okoliczności, które będą uprawniać do wypowiedzenia umowy, to wówczas druga strona będzie mogła podjąć obronę przeciwko wypowiedzeniu jedynie w zakresie tego, czy wystąpiły zdarzenia określone w umowie, które dawały podstawę do wypowiedzenia.

Takie rozwiązanie jest prawidłowe, gdyż każda ze stron musi się liczyć z możliwością rozwiązania umowy w ściśle określonych przypadkach. Pogląd ten jest aprobowany zarówno przez orzecznictwo nie tylko Sądu Najwyższego, ale też sądów powszechnych i doktrynę prawniczą. Oznacza to, że strony nie mogą swobodnie regulować powyższej kwestii w umowie. Obecnie takie działanie stron sprzeczne jest również z obowiązującymi przepisami ustawy.

Odwiedź nasze siedziby:

Kancelaria adwokacka Łódź
Kancelaria adwokacka Pabianice
Kancelaria adwokacka Brzeziny

Zobacz nasze pozostałe wpisy na blogu